Konut sahibiniz hesabını kapatırsa ne yapacaksınız

Uzun vakittir yaşanan ve her geçen gün derinleşerek bozulan konut sahibi-kiracı ilgileri artık yaralama, cinayet üzere boyutlara taşındı. İki yıldır uygulanan yüzde 25 düzenlemesi de sıkıntıya tahlil olmadı. Adliyeler, kira davalarıyla doldu taşıyor. Pekala kiracı kiralayan ilgileri neden bu kadar bozuldu? Aklıma takılan her şeyi eski icra müdürü, Av. Mustafa Zafer’e sordum…

1-Ev sahibi-kiracı ilgileri neden bozuldu?

Kiracı kiralayan bağlantılarının bozulmasının elbette ki asıl nedeni, paranın çok süratli bir halde paha kaybetmesi yani enflasyon karşısında erimesi. Bu bağlamda kiracılardan alınan kira bedellerinin mal sahiplerini tatmin etmemesi, ağırlaşan ekonomik koşullar karşısında aslında kira münasebetinde her iki tarafın da ekonomik olarak durumunun ağırlaşması ne yazık ki bağların istenmeyen boyutlara gelmesine neden oldu.

2-Konut kiralarına getirilen yüzde 25 artış sınırlaması kiracıyı korudu mu?

Aslına bakarsanız Türk Borçlar Kanuna 11 Haziran 2022 tarihinde eklenen süreksiz birinci unsur düzenlemesi ile konut kiralarındaki yasal artış ölçüsünün yüzde 25 ile sonlandırılması kiracıyı tam olarak korumadı. Çünkü kelam konusu düzenlemeye güvenerek artış yapmayan kiracılar karşısında birçok nedenle mesken sahipleri tahliye davaları ve geçmişe dönük alacakları nedeniyle de icra takipleri yapmaya başladı. Açılan bu takip ve davalar sonucunda de birçok kiracı konutundan istemediği halde tahliye edildi.

3-Kiracılar en çok hangi nedenle tahliye edilmeye çalışılıyor?

Sadece yasal artış ölçüsü olarak kanunla belirlenen yüzde 25’i uygulayacağını söyleyen kiracılarına karşı birtakım mesken sahipleri, evvel geçmiş periyot kiralarından ödenmeyen veya eksik ödenen bir ölçünün varlığı halinde geçmişe dönük kira alacakları için icra takipleri başlattı. Temerrüt nedeniyle tahliye takipleri sonrasında alınan tahliye taleplerinden tutun da, “kızım yurt dışından gelecek, oğlum önümüzdeki ay evleniyor”a kadar birçok nedenden kiracılar tahliye edilmeye çalışılıyor.

4-Kiracısını çıkarmak için birtakım mesken sahiplerinin konutlarını akraba veyahut arkadaşları üzerine geçersiz satışlarla geçirdikleri yanlışsız mu pekala?

Bu süreçte, kimi konut sahipleri kira kontratı yeni olduğundan kiracısını hukuken tahliye edemeyeceği için meskenini satılığa çıkardı.Ancak yalnızca bir tahliye nedeni ortaya çıkarabilmek ismine meskenini diğer birisinin üzerine geçirmek büsbütün çılgınlık, birebir vakitte bu üzere davranışlar çok tehlikeli. Kiracıyı konuttan tahliye edeceğim derken meskenleri gerçek manada kaybetme tehlikesi ile karşı karşıya kalabilirler.

5-Tahliye taahhüdü düzenlenirken nelere dikkat edilmeli?

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için öncelikle yazılı olması gereklidir. Taraflar ortasında kelamla bulunulan taahhütlerin hukuken bir geçerliliği yoktur. Tahliye taahhüdü kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından şahsen verilmiş olması gereklidir. Kiralanan mesken veyahut iş yerinin hangi tarihte tahliye edileceği net bir biçimde belirtilmiş olması, kiracının kayıtsız koşulsuz tahliyeyi kabul etmesi ve kiracının rastgele bir baskı ve etkiden uzak büsbütün hür ve özgür iradesi ile taahhütte bulunması gerekir.

6-Tahliye taahhüdünün noter huzurunda yahut yazılı halde yapılmasının bir farkı var mıdır?

Tahliye taahhüdünün noter huzurunda yapılması halinde icra dairesinden başlatılan takip sonrasında kiracının yapacağı itiraz icra hukuk mahkemesince reddedilerek tahliye süreci görece daha süratli gerçekleştirilebilecek iken ismi yazılı formda tahliye taahhüdünün taraflar ortasında yapılması sonrasında kiracı tarafından imzaya itiraz edilmesi halinde genel kararlara nazaran uyuşmazlığın tahlili yoluna gidilmesi gerekecek ve bu durum kimi hallerde aylarca sürecek uyuşmazlıkların giderilmesinden sonra lakin tahliye süreci gerçekleşebilecek.

7-Kiracının kira bedelinden öbür bir ödeme yapma mecburiliği var mıdır?

Kiracıya kira bedeli ve yan masraf dışında öbür bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği Türk Borçlar Kanunu’nda düzenleme altına alınmıştır. Buna nazaran kiracı kira mukavelesinde yazılı tarihte kiralayana (ev sahibine) yalnızca kira bedelini ve yan sarfiyatları (site-apartman aidatı, merkezi sistem yakıt sarfiyatı, ortak alan aydınlatma masrafı, güvenlik sarfiyatları, apartmanın peyzaj masrafları, apartman görevlisinin fiyatı üzere giderler) ödemek zorundadır.

8-Ev Sahibi tarafından kiranın ödendiği banka hesabı kapatılırsa kiracının ne yapması gerekir?

Kiracının temerrüde düşmemesi için kira kontratında yazılı banka hesabına gönderilecek paranın hesabın kapalı olması nedeniyle kiracıya iade edilmesi halinde, kiracının kelam konusu kira ödemesini PTT üzerinden “konutta ödemeli kira bedeli” halinde gerçekleştirmesi gerekir. Bunun da mümkün olmaması halinde ödeme yapılacak yerin mahkeme tarafından belirlenmesi sonrasında kira bedelini mahkemenin belirlediği hesaba yatırması hakikat olandır.

9-Riskli yapılarda kiracıların mukaveleyi fesih hakkı bulunur mu?

Kiralayan kiralananı mukavelede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve mukavele mühletince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini yahut kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da ziyanının giderilmesini isteyebilir. Kiralanan yerin riskli yapı olduğunun tespit edilmesi halinde kiracı mukaveleyi feshedebilir.

10-Olağan kullanım hasarı kiracıdan talep edilebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu 316. unsuru kararı uyarınca kiracı kiralananı tam bir itinayla kullanmak ve tıpkı kanunun 334. hususu yeterince mukavele sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Lakin kiracı mukaveleye uygun olağan kullanma hasebiyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran makus kullanım nedeniyle oluşan ziyan ve hasardan sorumludur. Kiraya husus taşınmazda kullanım mühletine bağlı olarak olağan kullanım içerisinde kesinlikle yıpranma ve eskimeler olacaktır. Kiracı bunların bedelini karşılamak zorunda değildir. Son olarak kira bağından doğan uyuşmazlıklarda mecburî arabuluculuk sürecinin uygulamada bilhassa kira davalarına bakmakla misyonlu olan sulh hukuk mahkemelerinde neredeyse yarıya yakın bir uyuşmazlığın bilhassa kira tespit davalarında kıymetli ölçüde yararlı olduğunu ve mahkemeler önüne gelen uyuşmazlıkları azalttığını söylemek yanlış olmayacaktır. Fakat tahliyeye ait uyuşmazlıklarda tarafların arabulucu etrafında pek anlaşamadığı ve bu nedenle açılan davalarda önemli bir yığılma olduğunu da belirtmek gerekiyor.

BİRDE BUNLARA BAKIN